18 Sep 2013

Ejendomsboble i Hongkong?

Submitted by admin

Mens dens vestlige verden stadig kæmper med stagnerende eller faldende ejendomspriser, er der fuld fart på ejendomsmarkedet i en række asiatiske lande.

Mest hot er Hongkong.

De seneste tal viser, at gennem det globale kriserår 2009 steg ejendomspriserne med 30 pct.

Regeringen lader traditionelt markedskræfterne styre udviklingen. Men den har nu erkendt, at der er risiko for en spekaulativ boble og har i et dugfriskt nyt budget indarbejdet to forslag, der skal modvirke en ukontrollabel prisflugt. For det første hæves den i forvejen høje stempelafgift på de dyreste ejendomme fra 3,75 til 4,25 % pr. 1. april. For det andet vil der blive frigivet ekstra land til nybyggeri, så udbuddet bliver mindre eksklusivt end tidligere.

Ejendomsmarkedet i den 1100 kvadratkilometer store selvstyrende kinesiske enklave ved Perle Flodens udløb blev også kortvarigt ramt af den internationale krise i 2008. Men allerede med udgangen af 2009 var markedet vendt og priserne steget til 8 pct. over markedspriserne før krisen.

Der er flere grunde til boomet. Den vigtigste er en strøm af udenlandsk kapital. Financial Times vurderer, at siden fjerde kvartal af 2008 er der blevet pumpet omkring 500 milliarder kroner udenlandsk kapital ind i ejendomssektoren. En stor del er de massive summer, der blev sendt i omløb i de vestlige banker som modvægt til finans-krisen. Mange af de penge er blevet kanaliseret over i Hongkongs ejendomsmarked som en af de potentielt bedste investeringsmuligheder en svag global økonomi.

Også den såkaldte ”carry trade” spiller en rolle. Det er et instrument, der har været populært i det seneste årti. Man låner penge i en valuta med et lavt renteniveau (for eksempel japanske yen) og investerer dem i en valuta med et højt renteniveau. Aktuelt har det været fordelagtigt at låne amerikanske dollar til historisk lave renter og investere dem i et boomende ejendomsmarked som Hongkongs.

En tredje – og mindst lige så tungvejende faktor – er investeringer fra Kina og den økomomisk fremstormende sydkinesiske region Guangdong. Kinas regering har ganske vist forbudt private at investere direkte i Hong Kong. Men pengene har deres egne snørklede veje at sive ud fra fastlandet og ind i Hong Kong. Eksperterne vurderer, at en tredjedel af alle ejerlejligheder sælges til fastlandskinesere.

Ingen er i tvivl om at markedet er båret af spekulation. Derfor indeholder det også de traditionelle riscici. En pludselig rentestigning i USA vil være et af faresignalerne. Endnu en opstramning af Kinas restruktioner på kapitaludførsel vil være en anden.

Men samtidig er Hong Kong også en nutidens og fremtidens dynamo med et af de karakteristika, der vil få ejendomspriser til at stige alle steder i verden: Pladsen er begrænset. Områder som Hong Kong Island og Kawloon er i dag nogle af verdens tættest bebyggede og tættest befolkede områder – og der er ikke mange grønne pletter til salg.

Frygten for en boble er selvfølgelig til stede. Regeringen har sagt at den er parat til at stabilisere maarkedet om nødvendigt, og har altså reageret med højere skatter og større udbud af land. Men samtidig peger andre på, at frygten for et sammenbud er stærkt overdrevet. Markedet er generelt endnu ikke nåede op over prisniveauet fra før den asiatiske krise i 1997. Før det sker mener de ikke, at der er fare for en boble. I forhold til den almindelige prisudvikling vurderer de, at der er masser af plads endnu.

Article type: